Ön alım hakkına dayalı davalar, paylı mülkiyete konu taşınmaz malların paydaşlarından birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkını kullanmak istemesiyle ortaya çıkar. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Ön Alım Hakkının Şartları:

• Paylı Mülkiyet: Ön alım hakkı, sadece paylı mülkiyete konu taşınmaz mallarda geçerlidir. Elbirliği mülkiyetinde ön alım hakkı bulunmaz.
• Pay Satışı: Ön alım hakkı, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda doğar. Bağış, miras gibi durumlarda ön alım hakkı kullanılamaz.
• Noter Bildirimi: Pay satışının, diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Bu bildirimde, satış bedeli, alıcı ve diğer satış koşulları belirtilmelidir.

Ön Alım Hakkının Kullanılması:

• Dava Yolu: Ön alım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
• Süre: Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.  
• Bedel: Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Ön Alım Hakkına Dayalı Davaların Takibi:  

• Dava Dilekçesi: Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava dilekçesinde, ön alım hakkının dayanağı, satışın öğrenildiği tarih, satış bedeli ve diğer önemli bilgiler belirtilmelidir.
• Deliller: Davacı, ön alım hakkının varlığını, satışın öğrenildiğini ve diğer iddialarını ispatlamak için deliller sunmalıdır. Bu deliller arasında tapu kayıtları, noter bildirimleri, tanık beyanları ve bilirkişi raporları bulunabilir.
• Duruşmalar: Mahkeme, tarafları dinler, delilleri değerlendirir ve gerekli gördüğü takdirde bilirkişi incelemesi yaptırabilir.
• Karar: Mahkeme, ön alım hakkının varlığına ve kullanılmasına karar verirse, tapu kaydının düzeltilmesine ve payın davacı adına tesciline karar verir.

Ön Alım Hakkına Dayalı Uyuşmazlıkların Çözümü:

• Arabuluculuk: Ön alım hakkına dayalı uyuşmazlıklar, arabuluculuk yoluyla da çözülebilir. Arabuluculuk, tarafların bir araya gelerek anlaşma sağlamasına yardımcı olan alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir.
• Uzlaşma: Taraflar, dava sürecinde veya dışında uzlaşarak da uyuşmazlığı çözebilirler.

Önemli Notlar:

• Ön alım hakkı, karmaşık hukuki süreçler içerebilir. Bu nedenle, bu tür uyuşmazlıklarda bir avukattan hukuki destek almak önemlidir.
• Ön alım hakkının kullanılması, belirli sürelerle sınırlıdır. Bu sürelerin kaçırılmaması için dikkatli olunmalıdır.

Ek Bilgiler:

• Türk Medeni Kanunu
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu
• Asliye Hukuk Mahkemesi