Kira Tespit Davası

Kira sözleşmesinden kaynaklı hukuki ilişki içerisinde olan taraflar arasında kira bedelinin tespitinde anlaşmazlığa düşülmesi halinde başvurulan hukuki bir süreçtir.

Kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmelerden olup kuruluşu sırasında tarafların belirledikleri kira bedelinin devam eden yıllarda; paranın alım gücünün azalması, enflasyon vs gibi birçok sebeple emsal ve rayiçlere göre düşük kalması nedeniyle hakim tarafından yeniden belirlenmesi ve artırılması istenebilecektir. Kiracı tarafından ise kira bedelinin değişen ve güncel duruma göre yeniden belirlenmesi ve indirilmesi talep edilerek işbu dava açılabilmektedir.

Kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit davası sonuncunda 1 yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedeli, hakim kararı ile yeni dönem için değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden şekillenir.

Kira bedelinin tespiti davası kamu düzeni ile ilgilidir. Kira bedeli tespit edilirken izlenecek yöntemler TBK’da belirlenmiş olup taraflar belirleyemez. Bu davalarda kanun, İBK ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedeli tespit edilir.

Genel kullanımıyla kira tespit davası, esasen TBK madde 344’te düzenlenmiş olup konut ve çatılı iş yeri bakımından yapılan kira sözleşmelerine ilişkin kira bedelinin hakim tarafından tespit edilmesine imkan vermektedir.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Mevcut uygulamada yaygın olarak taraflar arasında 1 yıllık kira sözleşmesi akdedilmekte olup bu durumda kiracı tarafından sözleşme feshedilmediği takdirde taraflar arasındaki belirli süreli sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmez, izleyen her kira yılı “uzama yılı” olarak nitelenmiş olur.Kira bedelinin tespiti ise bu uzama yıllarında önem arz etmektedir.

Kira sözleşmesinde ilk yıl sonrasındaki kira yılları için artış yapılacağı şartı olmasa bile hem endeks hem de hak ve nesafet dönemi için dönemi için Sulh Hukuk Mahkemesinde “kira belirleme” davası açılmak suretiyle TBK madde 344 deki kriterlere göre kira belirlenmesi talep edilebilir.

TBK’da konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan kira türleri için sözleşme taraflarının kira tespit davası açma hakkı bulunmamaktadır. Süre bitiminde sözleşme ilişkisi sona erdirilebileceğinden hukuki yarar bulunmadığı kabul edilmiştir.

Yargıtay 3. HD 07.06.2018 T. 2017/3152 E., 2018/6523 K

“Kiralananın, davacı tarafından 01/11/2011 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli arazi kiralama sözleşmesi başlıklı sözleşme ile davalı …’na kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceği nazara alındığında taşınmazın galip vasfının tespiti önem arz etmektedir. Ne var ki, dosya kapsamı itibariyle kiralananın galip vasfı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece öncelikle , kiralananın galip vasfı tespit edilerek sonucuna göre, taşınmazın üstün vasfının açık alan olarak tespiti halinde kiralananın Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olup hakkında kira tespiti talep edilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesi..”

2886 sayılı kanuna tabi sözleşmelerde; süresi dolan kira sözleşmeleri için kira tespit davası açılamaz. Çünkü İhale Kanunu 75/4. Maddesi gereğince süresi tamamlanan sözleşmelerde aksine bir hüküm bulunmadığında kiracı fuzuli şagil durumuna düşüp ecrimisil ile yükümlü olacağından kira tespit davası bu tür sözleşmeler için mümkün değildir. Ancak 1 yıldan uzun süreli (2,3,4 vs gibi) 2886 sayılı kanuna tabi sözleşmeler için kiralananın konut veya çatılı iş yeri kirası olması halinde mümkün olabilir. (Yargıtay 3. HD 15.04.2010 tarihli, 2010/3626 E., 2010/6642 K.)

KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR ?

Sözleşmenin taraflarının(kiraya veren ve kiralayan/kiracı) bu davanın tarafları olacağı izahtan vareste olmakla Yargıtay içtihatlarında aşağıdaki kişilerin işbu davayı açmakta hukuki yararı olduğu kabul edilmiştir.

*Kiracı (YİBK 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı ilkesi)

*Kiraya Veren

*Taşınmazın maliki/yeni maliki

*Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri (kendi payına hasren)

*Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortaklar birlikte hareket etmeli veya açılan davaya katılmaları veya muvafakat vermeleri veya miras şirketine mümessil tayini ile mümkün. (Zorunlu dava arkadaşlığı)

*İntifa hakkı sahibi (Yargıtay 3. HD 18.10.2007 Tarihli, 2007/12422 E., 2007/15031 K.)

*Kira alacağının haczi halinde takip alacaklısı icra müdürlüğünden alacağı yetki ile kira bedelinin tespitini isteyebilir. (Yargıtay 3. HD 28.12.2009 Tarihli, 2009/18326 E., 2009/21112 K.)

KİRA TESPİT DAVASINDA DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR ?

Kira bedelinin tespitinde ilk dikkat edilmesi gereken husus hangi dönem için kira bedelinin tespitinin istendiğidir. Kira bedelinin tespiti, endeks dönemi denilen (2.3.4.5. yıllar için mi istenmekte) yoksa hak ve nesafet dönemi denilen (6.yıl) dönem için mi istenmekte bu husus önemli olup buna göre izlenecek yol planlanmalıdır.

Endeks Dönemi için :

Kira bedelinin belirlenmesinde öncelikle taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine bakılır. Taraflar arasındaki sözleşmede kira artış oranı belirlenip belirlenmemesine göre izlenecek yol ve dava açma süresi önem arz edecektir.

Taraflar sözleşme ile yenilenecek kira dönemleri için bir artış oranı belirlemiş ise ;

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani kanun koyucu yenilenen dönemlerdeki(endeks dönemi) artış oranı yönünden bir üst sınır belirlemiştir.

Burada düzenlenen husus; taraflar arasında sözleşme ve artış oranıyla alakalı anlaşma mevcut olmasına rağmen tarafların bunu sözleşmeye uygun olarak uygulamada uyuşmazlık yaşamaları halidir.

Taraflar sözleşme ile yenilenecek kira dönemleri için bir artış oranı belirlememiş ise ;

Kira bedeli bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Hak ve Nesafet Dönemi için :

Taraflarca yenilenen kira dönemlerinde artış yapılıp yapılmadığına ilişkin bir anlaşma olup olmadığından bağımsız olarak, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli  belirlenirken hakim tarafından;

1- TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,

2- Kiralananın durumu,

3- Emsal kira bedelleri göz önüne alınarak boş olarak kiraya verilmesi halindeki getireceği kira belirlenip bu miktardan kiracılık süresine göre %5 ile %20 arasında hakkaniyete göre indirimle belirlenecektir.

Davada talep edilen veya bilirkişi incelemesi ile raporlanan talep kiracının ödediği miktardan az ise dava reddedilmeyip davacının davadaki talebi aşılmayacak şekilde kiracı tarafından ödenen tutar üzerinden tespit kararı verilmelidir. (Yargıtay 3. HD 11.10.2017 T. 2017/2745 E., 2017/13776 K.)

Hak ve nesafet döneminde belirlenen kira tutarı, 12 aylık ortalama TÜFE endeksine göre belirlenen tutardan az olamaz. (Yargıtay 3. HD 10.04.2018 T. 2017/4815 E., 2018/3788 K.)

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR ?

Kira bedelinin tespitine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak davanın açılma zamanı, tespit olunan kira bedelinin hangi dönem kirası için geçerli olacağı konusunda önem arz etmektedir.

Taraflar arasında yapılan sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sona kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek olan kira bedeli de, bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır. Bu durumda yeni dönemden belirli bir süre öncesinde davayı açmaya veya ihtar çekmeye gerek yoktur.

Sözleşmede artış oranı bulunmaması hallinde;

Yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce açılmış veya artırım talebi bu süre içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmişse; tespiti istenen dönemin sonuna kadar açılan bir tespit davasından alınan karar geriye etkili olarak bu yeni dönemin başından itibaren etkisi olacaktır. Bu sürede dava açılmamış veya karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmamışsa (dava reddedilmeyip) açılan tespit davasında bir sonraki kira yılı başından itibaren geçerli olacak bir belirleme yapılacaktır.

Kira tespit davası alacak talebiyle birlikte açılamadığından ayrıca artışa karar verilen miktarın tahsiline karar verilemez. Tespit niteliğinde bir dava olduğundan kesinleşmeden icra edilemez ve kesinleşme tarihinden itibaren faiz işletilebilir.

Kira tespit davası belirsiz alacak davası olarak veya kısmi dava olarak açılamadığı gibi ıslah da mümkün değildir.

Çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin gelir vergisi mükellefi olması hallinde tespitin stopajlı; kurumlar vergisi mükellefi olması halinde ise KDV dahil olarak brüt kira üzerinden tespitinin yapılması gerekir.

KİRA TESPİT DAVASINDA HARÇ VE VEKALET ÜCRETİ NASIL HESAPLANIR ?

Kira tespit davalarında harç ; halen ödenen aylık kira bedeli ile hükmedilen artışlı aylık kira farkı üzerinden; vekalet ücreti ise mahkemenin hükmettiği aylık artışın yıllık miktarı üzerinden davacıya, reddedilen yıllık tutar üzerinden davalı lehine nispi tarife üzerinden hükmedilmelidir. (Yargıtay 3. HD 29.05.2019 T. 2017/15987 E., 2019/5101 K.) (Yargıtay 3. HD 19.02.2018 T. 2017/5909 E., 2018/1191 K.)

KİRA TESPİT DAVASI KESİNLİK SINIRI NEDİR ?

Sulh Hukuk Mahkemelerinin kira tespitine ilişkin kararlarına karşı; aylık artış farkının yıllık tutarının (aylık fark x 12)  o yılki istinaf kesinlik sınırının üzerinde olması halinde istinaf kanun yolu açıktır.

28.07.2020’de getirilen değişiklik ile HMK madde 362/1-b uyarınca 3 aylık kira tutarı o yılki temyiz  kesinlik sınırının üzerinde olması halinde kira tespit davalarında BAM kararlarına karşı temyiz kanun yolu açılmıştır. Bu sınırın tespitinde talep edilen artışa göre kirada aylık kira tutarının ulaşacağı miktar dikkate alınır.

KİRA TESPİT KARARI NE ZAMAN İCRA EDİLEBİLİR ?

Kira tespit kararı ile yapılan artışlarda, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı içtihadında ilkeleştiği üzere kira bedelinin belirlenmesine ilişkin mahkeme kararı ile belirlenen kira farkı alacağının talep edilebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Ayrıca kesinleşme tarihinden itibaren başkaca bir ihtara gerek kalmadan temerrüt faizi işletebilir.

Kira farkı alacağının kesinleşme tarihinden itibaren kiracının temerrüdüne ilişkin TBK madde 315 ve TBK madde 352/2 uyarında iki haklı ihtar nedeniyle ile kiracının tahliyesi talep edilebilir.

KİRA TESPİT DAVASININ AÇILMASINDAN SONRA KİRALANAN TAHLİYE EDİLMİŞSE MAHKEME NASIL KARAR VERMELİDİR ?

Kira tespit davasının açılmasından sonra kiralanan tahliye edilmiş olsa bile tahliye tarihine kadarki dönem için tespitin yapılmasında kiraya verenin hukuki yararı bulunmaktadır. Kiraya veren, tahliye tarihine kadar artırılmış kirayı talep edebilecektir.

KİRACI SÖZLEŞMEDE KARARLAŞTIRILAN BEDELDEN DAHA DÜŞÜK BİR ARTIŞ YAPMIŞ VE KİRAYA VEREN İHTİRAZİ KAYIT OLMAKSIZIN ÖDEMELERİ KABUL ETMİŞSE NE OLACAKTIR ?

Kiracının sözleşmede kararlaştırılan bedelden düşük bir bedel ödemesi/artış yapması ve kiraya verenin bunu ihtirazı kayıt koymaksızın kabul etmesi, kiraya verenin kira tespit davası açması hakkını elinden almaz. Kiraya verenin ihtirazı kayıt olmaksızın kira bedelini tahsil etmesi daha düşük bedelli zımni bir anlaşma yapıldığı anlamına gelmez. Zira kira bedelinin indirilmesine dair anlaşmanın yazılı delillerle ispat edilmesi gerekmektedir. (YHGK, 08.12.2004 Tarihli, 2004/3-718 E., 2004/644 K.)

Yukarıda genel çerçevesi verilen konuya ilişkin bir uyuşmazlığınız olduğunda somut olaya göre hareket edileceğinden, salt bu bilgiler sizin için yanıltıcı ve yönlendirici olabilir. Konusunda uzman bir avukata danışılması hak kaybı yaşamamanız adına önem arz etmektedir.